Việt Nam đón cơ hội lớn từ Mỹ và Trung Quốc, bất động sản công nghiệp bùng nổ

Bất động sản công nghiệp có cơ hội bùng nổ và phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới khi Việt Nam đón được cơ hội lịch sử từ Mỹ và Trung Quốc đang quyết liệt chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng bao gồm Châu Á, trong đó có Việt Nam.

Năm 2023, là năm mà Việt Nam tăng trưởng mạnh về nguồn vốn đầu tư nước ngoài ( FDI). Hơn hết, vào tháng 09/2023 Quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam và Mỹ được thiết lập với hứa hẹn mang đến rất nhiều cơ hội phát triển kinh tế & xã hội.

Tính đến tháng 9/2023, Tập đoàn Apple của Mỹ có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple như: Foxconn, Lux Shae, GoTek và Compal đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam.

Theo báo cáo được công bố, năm 2024 là năm nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ tăng trưởng một cách tích cực. Cụ thể, đối với các KCN ở miền Bắc nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam nên nhu cầu thuê đất chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn sẽ tăng mạnh.

Trong khi đó, các KCN ở miền Nam lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ có có dấu hiệu phục hồi. Nhu cầu thuê đất ở khu vực này chủ yếu sẽ là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Theo công ty chứng khoán SSI cho hay, nửa cuối năm 2023, có rất nhiều chủ đầu tư KCN đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách mới. Do vậy, Năm 2024 khả năng rất cao các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức.

Ngoài ra, chuyến viếng thăm Việt Nam của Ông Tập Cẩn Bình chủ vào cuối năm 2023 thực tế là việc thỏa thuận để các doanh nghiệp Trung Quốc đầu tư vào Việt Nam với các sáng kiến hạ tầng quy mô toàn cầu. Đây chính là cơ hội lớn để Việt Nam bứt phá về lĩnh vực sản xuất công nghiệp nếu như biết tận dụng và sử dụng hiệu quả.

Đối với Mỹ, quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa hai nước và xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ mang tới rất nhiều cơ hội mới cho các doanh nghiệp Việt Nam. Hướng đầu tư của Mỹ muốn nhắm tới Việt Nam chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực như điện tử bán dẫn, khoáng chất phục vụ bán dẫn, hạ tầng số, năng lượng, hạ tầng và logistics...

Thực tế, lợi nhuận và cổ phiếu của các công ty như: Sonadezi Châu Đức (SZC), Viglacera (VGC), KBC, Tổng công ty Idico (IDC)… cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực. Dự báo năm 2024 vẫn sẽ tiếp tục khả quan.

Chứng khoán SSI cho biết thêm, nguồn cung đất công nghiệp cho thuế khá hạn chế do các vấn đề về định giá, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều vướng mắc và khó khăn. Nên dự báo trong năm 2024 giá thuê đất của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp sẽ tăng khoảng 15,5%.

Theo Bloomberg, mặc dù hiện nay giá thuê KCN tại Việt Nam so với các nước trong khu vực Đông Nam Á đã được thu hẹp. Nhưng vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các KCN ở Indonesia – là nước có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong số các quốc gia thuộc ASEAN.

Vào cuối năm 2023, chỉ số P/E (lợi nhuận/thu nhập) và chỉ số P/B (giá/giá trị sổ sách) của các chủ đầu tư KCN lần lượt là 14,8x và 2,75x. Đây được xem là mức cao nhất từ trước đến nay. Nguyên nhân chủ yếu là do năm 2023, cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tăng mạnh 24%, và cổ phiếu SZC tăng gấp đôi, IDC tăng 80%, KBC tăng 31%...

Dự báo năm 2024, Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ ràng nhưng tổng thể vẫn sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm 2023. SSI ghi nhận một số doanh nghiệp có thể tăng trưởng vượt trội là Nam Tân Uyên (NTC) với ước tính lợi nhuận sau thuế cao hơn 545 tỷ đồng, tăng 135% so với 2023. Còn Tập đoàn IDC ước tính lợi nhuận trước thuế đạt khoảng 2.400 tỷ đồng, tăng 43% so với năm ngoái.

Tuy nhiên, Bên cạnh những thuận lợi đạt được, ngành bất động sản công nghiệp có thể sẽ phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như: lợi thế cạnh tranh về giá thuê khu CN của Việt Nam đang giảm dần so với các khu vực thuộc châu Á, chi phí đầu tư cho các KCN mới sẽ cao lên do giá đất tăng và quá trình thu hồi đất kéo dài. Ngoài ra, thuế tối thiểu toàn cầu sẽ chính thức được áp dụng từ 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế dành cho khách thuê trong KCN. Cụ thể là miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu và giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo sẽ được thay đổi.